Сможет ли Дональд Трамп отказаться от федеральных жилищных программ, которые сделали его семью богатой?
Реклама апартаментов Fred Trumps Shore Haven в Бруклине. Томас Дж. Кампанелла / builtbrooklyn.org
Двигайтесь по D, N, F до конца линии в Бруклине, через запутанные пустоши станций технического обслуживания метро и через зловонные воды залива Кони-Айленд-Крик, и вы увидите совсем другой вид башни Трампа. Ничто не сравнится с медью и стеклом на Пятой авеню Занаду избранного президента, эти высокие кирпичные громады вырисовываются в поле зрения, когда поезд выезжает из Грейвсенда, позволяя лишь мельком увидеть Колесо чудес Кони-Айленда, вращающееся на фоне мрачного Нижнего Нью-Йорка. Йорк-Бей.
Это многоэтажные квартиры Trump Village: домашние, квадратные, утилитарные, внешне неотличимые от обнажений государственного жилья на западной оконечности полуострова. Когда строительство завершилось в 1964 году, их строитель Фредерик Христос Трамп надеялся, что они послужат «чем-то, что запомнит имя Трампа».
Комплекс уничтожил общину еврейских бунгало, которые стояли на этом месте несколько десятилетий назад. Многие из перемещенных лиц стали первыми арендаторами комплекса. Но, несмотря на всю свою плотность и масштабность, проект не вызвал большого сопротивления в окружающем сообществе - в значительной степени из-за трех десятилетий его создателя по созданию качественного жилья в Бруклине.
«Как только мы узнали, кто его строил -« Фред Трамп, он построил Beach Haven », - мы знали, что он собирается построить, и у нас не было проблем с этим», - сказал уроженец Кони-Айленда Ральф Перфетто, который потратил вторую половину. «Десятилетие борьбы с новыми застройками жилищного строительства», - напомнил Observer. «Низкий доход, средний класс - вот что он построил. Но он построил это хорошо ».
Несколько лет спустя Перфетто встретил четвертого ребенка разработчика в штаб-квартире семейной компании на авеню Z в Шипсхед-Бэй. Этот переоборудованный стоматологический кабинет позже направил Дональда Трампа к Манхэттену, славе и президентству. Но на данный момент он был всего лишь сыном своего отца.
Патриарх Трампа, родившийся в 1905 году, в молодости работал «помощником лошади», таща за спину грузы леса по склонам, слишком крутым для животного. После его смерти в 1999 году его взрослые дети выгрузили большую часть того, что осталось от его имущества, за 600 миллионов долларов.
Это было впечатляющее социальное восхождение, основанное не только на государственной помощи, но и на бетоне, строительном растворе или деловой хитрости. За свою долгую карьеру Трамп-старший построил около 27000 единиц жилья по всему Нью-Йорку - кооперативные комплексы, квартиры с садом, дома для одной семьи - виртуальный архипелаг внешнего района белых представителей низшего среднего класса. В основе всего этого лежали гарантии Федерального управления жилищного строительства, агентства, которое вскоре перейдет под контроль его сына.
Такого рода государственное вмешательство является анафемой для современной консервативно-либертарианской экономической теории, которая утверждает, что они видоизменяют свободный рынок. Но без них 21 января 2017 года, скорее всего, осенило бы Дональда Трампа, живущего в Левиттауне, а не в Белом доме.
Для надзора за FHA Трамп назначил, возможно, еще одного человека, более загадочного и непредвзятого, чем он сам: доктора Бена Карсона. Те немногие комментарии, которые Карсон сделал о федеральных жилищных программах до своего назначения, были критическими или преуменьшающими, и он, похоже, рассматривает многие из них как «правительственные подачки» и «социальную инженерию».
«Это было бы высшей иронией, не так ли?» сказал Томас Кампанелла, доцент кафедры городского планирования Корнельского университета из Бруклина, в интервью Observer. «Что программы, которые так помогли Фреду Трампу создавать для рабочего класса и приносить прибыль, могут оказаться под угрозой при его сыне».
Башни университета Фреда Трампа. Facebook
Книга Гвенды Блэр «Козыри», впервые опубликованная в 2001 году и с тех пор периодически обновляемая, представляет собой, вероятно, наиболее полный перечень различных федеральных программ, которые легли в основу состояния семьи Трампов.
Надеясь возродить умирающую банковскую и строительную отрасли, администрация Рузвельта разработала и приняла в 1934 году Национальный закон о жилищном строительстве, которым был учрежден Федеральный жилищный фонд. Закон и созданное им агентство навсегда изменили частное кредитование в Нью-Йорке и в США.
Даже в годы бума 1920-х гг. Склонные к риску кредиторы не решались предлагать заемщикам слишком много денег заранее. Это вынудило строителей и покупателей взять несколько ипотечных кредитов на одну собственность, заманив их в вечный цикл погашения и обновления.
По словам Блэра, Фред Трамп изначально был слишком маловес, чтобы даже получить доступ к частному финансированию. Вместо этого он провел несколько лет вместе с матерью, управляя чем-то, напоминающим жилищную схему Понци: он частично достроил дом, продал его, использовал деньги, чтобы начать строительство другого, продал тот и снова начал. Затем произошел крах фондовой биржи, в результате которого амбициозный молодой человек стал управлять небольшим супермаркетом.
Но FHA и его программа страхования Title II предоставили ему беспрецедентную возможность. Федеральное правительство действительно доверяет квалифицированным застройщикам, ищущим ссуды на строительство. Чем крупнее гарантия, которую застройщик может получить от FHA, тем больше денег он сможет убедить банк предоставить им ссуду.
Фред Трамп был активным членом Демократического клуба Джеймса Мэдисона, одним из звеньев гораздо более крупной партийной машины Бруклина. Та же самая машина установила юриста по имени Томас Грейс в качестве первого директора Федерального агентства здравоохранения штата Нью-Йорк. А в 1936 году Грейс дал Трампу гарантию в 750 тысяч долларов, необходимую для обеспечения финансирования его первого большого проекта: застройки на 450 домов в районе Ист-Флэтбуш.
В течение следующих шести лет, благодаря своим политическим связям и все более ослабленным условиям Раздела II, Фред Трамп построил в общей сложности 2000 «домов Трампа»: скромных кирпичных домиков и бунгало, построенных на ссуды с федеральным страхованием и проданных работающим, но часто испытывающим трудности с жителями Нью-Йорка . Он построил кое-что еще - репутацию.
«Общественность узнала это имя как символ качества», - пишет Блэр. «В сфере недвижимости он стал известен своей проницательной деловой практикой и предпринимательскими навыками».
В 1938 году он стал соучредителем Бруклинской ассоциации строителей жилья для продвижения ипотечных кредитов FHA, и агентство наградило его гарантией в 1 миллион долларов на его следующий проект. Газета Brooklyn Daily Eagle назвала его «Генри Фордом строительной индустрии» и «выдающимся строителем Бруклина». В своих частых эпизодах в прессе Трамп рекламировал свою работу как чисто патриотическое и капиталистическое начинание, хотя он не стеснялся признать свой долг перед федеральным правительством.
«Рабочий класс полностью осознал преимущества владения домом в рамках 25-летнего ипотечного плана FHA», - однажды заявил он.
Но знаток недвижимости не нашел своего истинного имущества - квартир - до Второй мировой войны. Столкнувшись с нехваткой материалов в своем доме в Нью-Йорке, в 1942 году Трамп принял предложение федерального правительства переехать в Норфолк, штат Вирджиния, в эпицентр операций ВМС США, чтобы построить жилье для моряков.
Два года спустя он уехал, построив около 1360 квартир, продал одно из своих зданий в Норфолке за 1 миллион долларов (в долларах 1944 года) и обнаружил модель, которую он мог бы импортировать обратно в Бруклин. В 1947 году для своего первого крупного послевоенного проекта, застройки Shore Haven на 1344 квартиры в Бат-Бич, он получил 9 миллионов долларов в виде государственных гарантий по ссуде. Еще до конца года он начал другой, еще более грандиозный проект Title II: Beach Haven в Sheepshead Bay, 1860 квартир, обеспеченных федеральной ипотечной страховкой на сумму 16 миллионов долларов. Это станет его новой оперативной базой.
Федеральный закон о жилищном строительстве 1949 года, подписанный отчаявшимся президентом Гарри Трампом, желающим приютить миллионы вернувшихся ветеранов, высвободил еще больше денег Вашингтона. Раздел I этой меры позволил Фреду Трампу и горожанам приступить к проекту по расчистке трущоб в Форт-Грин, Бруклин, который был обеспечен федеральным законодательством, в результате чего был построен кооперативный комплекс University Towers.
Блэр описывает, как строитель укреплял свои контакты как в Демократической партии, так и в мафии, нанимал работников, не являющихся членами профсоюзов, заказывал бытовую технику оптом, экономил на строительстве, где мог, и в целом практиковал крайнюю экономию - по крайней мере, когда выходили деньги. из собственного кармана.
Он был менее консервативен в отношении доллара налогоплательщика. Несмотря на то, что он строил на дешевом, его оценки раздуты. Грейс и демократическая машина в любом случае подписали его планы, предоставив ему огромные гарантии, которые позволили ему брать колоссальные ссуды в банках. Когда он заканчивал проект, он использовал дополнительные наличные деньги для выплаты ипотеки, что позволяло ему избежать дорогостоящих выплат по процентам и быстрее начать собирать арендную плату. Опытный плотник, Трамп также выступал в качестве генерального подрядчика и соответственно платил себе. А земля под застройкой, стоимость которой резко возросла, принадлежала доверию, которое он создал для своих детей.
Его прибыль была впечатляющей даже по современным меркам: в общей сложности, по данным Eagle, она составила 4 047 000 долларов. Во время администрации Трумэна FHA смотрело в другую сторону. Он оставил правила намеренно слабыми, чтобы побудить как можно больше застройщиков построить как можно больше квартир для размещения как можно большего числа людей.
Но новый республиканский режим, пришедший к власти в Вашингтоне в 1953 году, оказался менее гостеприимным. Президент Дуайт Эйзенхауэр резко осудил «спекулянтов с недвижимостью», а законодатели Республиканской партии стремились унизить аппаратчиков для противоположной партии, такой как Грейс.
Сам Фред Трамп предстал перед Банковским комитетом Сената в 1954 году. Перед лицом резких вопросов сенатора Гомера Кейпхарта из Индианы разработчик из Бронкса спокойно объяснил, что он не нарушал закон. Он был прав. Но он все равно попал в черный список FHA.
Тем не менее, годы федеральной помощи предоставили ему финансовый, политический и социальный капитал для продолжения реализации его мечтаний о реальном строительстве, включая проект, который он считал своим потомком, Trump Village. Он будет все больше полагаться на государственные программы и попадет в беду в Олбани, как и в Вашингтоне.
Однако DC с ним не покончил. Закон о жилищном строительстве и городском развитии 1965 года включил FHA в новый Департамент жилищного строительства и городского развития. Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года обязывает HUD обеспечивать равное отношение ко всем покупателям и арендаторам независимо от расы. Это привело бы к печально известным обвинениям в том, что компании Фреда Трампа дискриминировали чернокожих, и иски в конечном итоге урегулировались во внесудебном порядке. Федеральное правительство завершило свою метаморфозу из друга в мучителя.
Но несмотря на все это безобразие, с помощью FHA Фред Трамп подарил сотням тысяч борющихся, борющихся жителей Нью-Йорка нечто неисчислимо драгоценное - место для жизни.
«Наследие Фреда Трампа в Бруклине, я бы сказал, в целом хорошее. Он определенно не был другом афроамериканцев », - сказал Кампанелла, профессор Корнелла. «Но он произвел феноменальное количество доступных по цене домов для жителей Нью-Йорка, которые доступны и сегодня. И если вы посмотрите через какое-то время, их нашли и использовали всевозможные группы иммигрантов, чтобы начать работу в этой стране ».
Старретт-Сити. Уилл Бреддерман / наблюдатель
На дальнем краю Бруклина возвышается группа неприятных коричневатых башен - последний остаток исчезнувшей империи.
Фред Трамп не строил Старретт-Сити, официально переименованный в Башни Спринг-Крик в 2002 году. Но его сын сохранил долю в собственности на 25 миллионов долларов, возможно, из-за того, как она попала в семейный портфель.
Первоначальным провидцем застройки с 5 881 квартирой был профсоюзный лидер Авраам Казан, соперник Фреда Трампа, ставший партнером по проекту Trump Village. Но сам масштаб и стоимость проекта ошеломили его, и Starrett Corporation взяла на себя его и завершила.
Финансирование строительства осуществлялось в рамках государственной программы налоговых льгот Митчелла-Ламы, а также федеральной субсидии на выплату процентов по разделу 236, инициативу, которую президент Ричард Никсон вскоре прекратил. Даже с этим финансированием не хватало - пока молодой Дональд Трамп не услышал об этом на рождественской вечеринке юриста Уолл-стрит в 1973 году, согласно книге Блэра.
В то время Трамп только что обосновался в однокомнатной квартире в Верхнем Ист-Сайде и пытался представить себя членом высшего общества Манхэттена, даже когда он каждый день возвращался в старый кирпичный офис на авеню Z. Подающий надежды бизнесмен позвонил отцу с праздника, и Trump Organization купила его накануне Нового года.
Старретт-Сити сегодня является крупнейшим жилым комплексом в Америке, субсидируемым на федеральном уровне. С момента своего открытия в 1974 году он - и Трамп в более широком смысле - получает пользу от федеральной программы помощи в аренде жилья (которая выплачивает арендную плату жителям жилых комплексов, получающих
комментариев