Движущие силы рынка: уродливая правда о строительных лесах
Взгляните на строительные леса, реальный эквивалент скоб на подростке.
Подобно российским олигархам или Дуэйн Ридес, строительные леса являются вездесущими чертами современного городского пейзажа Нью-Йорка .
Неприглядные, но достаточно безобидные в своей скелетной манере - а кто из нас не побежал с благодарностью под ним, чтобы переждать внезапный ливень? - они настолько обычны, что едва заметны. < / p>
Если, конечно, это ваше здание не застраивают. Затем, когда вы увидите, как ваши виды на реку исчезают за туманом из зеленой сетки, они могут действительно показаться довольно оскорбительными.
И если случится так, что вы захотите или вам нужно продать свою квартиру, пока он сидит таким образом окутанным - ну, просто спросите об этом Яна Шрагера.
Пять лет назад застройщик и владелец гостиницы выставили на продажу свой пентхаус площадью 3630 квадратных футов с четырьмя спальнями на улице Лафайет, 285 за 12,5 долларов. миллион. На продажу квартиры потребовалось больше года, и в конечном итоге она была продана за 11 миллионов долларов, что на 12 процентов ниже запрашиваемой цены.
Президент Prime Manhattan Residential Роберт Данкнер представлял покупателя в сделке и спросил, как его клиент смог Чтобы заключить такую сделку, он приписал это в первую очередь одному - строительным лесам вокруг собственности г-на Шрагера в то время.
«Это был необычный пентхаус в Сохо, который возвышался над всем», - сказал он. , отметив, что это сделало вид из квартиры главным коммерческим аргументом. Но поскольку в то время он был окружен лесами, люди не могли принять эти взгляды.
Из-за этого потенциальные покупатели не решались нажимать на курок, сказал г-н Данкнер. «Я объяснил своему клиенту, что это не только защитит нас от конкуренции с точки зрения базы покупателей, но и даст нам возможность договориться о гораздо более низкой цене».
Строительные леса на заводе Puck Building
Меньше, чем на 1,5 миллиона долларов.
Продавцы, страдающие от строительных лесов, могут воодушевиться тем фактом, что г-н Шрагер разгружал свою квартиру в совсем другое время, на рынке всего за два года до краха 2008 года. Действительно, недавние продажи показывают, что нынешний рынок недвижимости достаточно устойчив, и небольшие строительные леса едва ли можно сравнить с лежачим полицейским.
112 West 72nd Street, покрытая сеткой.
Для Например, креативный директор по рекламе Рон Кастильо закрыл в прошлом месяце продажу своего кооператива с двумя спальнями на 35 West 90th Street по цене, намного превышающей его запрашиваемую цену, несмотря на то, что в то время его вид на второй этаж был полностью закрыт строительными лесами. .
Мистер Кастильо признал, что его первоначальным побуждением было отложить продажу после того, как он узнал, что строительные леса поднимаются. Но, по его словам, его агент, Дэвид Гомес Перлберг из Town Residential, убедил его продвигаться вперед.
В квартире, проданной за 1,375 миллиона долларов, есть «эти красивые оконные рамы чуть выше уровня улицы с очень красивой - выгодная точка этих коричневых камней Верхнего Вест-Сайда, - сказал г-н Кастильо. «И строительные леса, когда они их установили, закрывали вид, что, по моему мнению, было действительно хорошим аргументом в пользу продажи квартиры. Поэтому я просто сказал: «Я не думаю, что смогу это сделать». Пёрлберг] сказал: «Нет-нет, сейчас очень популярны такие квартиры, как ваша» ».
В качестве обходного пути г-н Кастильо решил показать своим потенциальным покупателям, чего им не хватает. : Он распечатал фотографии пейзажей без строительных лесов, и «когда люди входили в открытые дома, первое, что я им сказал, это то, что строительные леса будут сняты зимой, и вот фотографии того, как они будут выглядеть, "- сказал г-н Перлберг.
На самом деле, - заметил он, - ни на одном из дней открытых дверей никто даже не упомянул строительные леса - за одним исключением.
" Одна женщина вышла на открытое пространство. дом, и первое, что она спросила, было: «Как мне выйти на террасу?» - вспоминал г-н Перлберг. «И я сказал ей:« Это не терраса. Это строительные леса ».
Предоставление потенциальным покупателям визуальных изображений квартир и зданий в их штатах без строительных лесов является ключевым моментом при продаже строящейся недвижимости, - сказал Джефф Шлейдер, генеральный директор компании по недвижимости Miron Properties.
«Часто воображение покупателей ограничено, и если вы действительно сможете сделать это для них реальным, они это увидят, и это значительно упростит сделку», - сказал он.
Г-н. Данкнер отметил, что, если бы он продавал пентхаус Schrager сегодня, он, вероятно, использовал бы дрон, чтобы снимать полные 360-градусные обзоры устройства. Он посоветовал продавцам, столкнувшимся с проблемой строительных лесов, черпать вдохновение в новых разработках, которые часто продаются и продаются как до, так и во время строительства.
«Люди покупают планы этажей, - сказал г-н Данкнер. "Oнине собираются смотреть, что они покупают. Так что разработчики и маркетинговые команды очень умны с точки зрения создания схем с воздуха и использования дронов для фотосъемки ». Он привел в пример многоквартирную башню Tribeca 56 Леонард-стрит, где он представлял нескольких покупателей.
Явно лишенный строительных лесов Леонард 56.
Управляющий партнер Mirador Real Estate Карла Саладино, на с другой стороны, предлагал более простой финансовый призыв. Она отметила, что значительная часть строительных лесов идет на ремонт в соответствии с местным законом 11 города, который предусматривает периодические проверки и обслуживание фасадов зданий. И если в здании в настоящее время ведутся эти работы, покупатели могут узнать о предполагаемом ремонте и оценках до того, как сделать предложение.
«Люди живут в зданиях, где наступает время [обслуживания фасада], и внезапно они стали должны 4 миллиона долларов, потому что вся медь разваливается, и это знаковое здание », - сказала г-жа Саладино. «Так что для меня [подъем строительных лесов] на самом деле положительный момент, потому что это означает, что [техническое обслуживание] уже ведется. Инспекции были проведены, и вы знаете, попадете ли вы к вам с оценкой или нет ».
В прошлом году она представляла пару, которая приобрела кондоминиум 112 West 72nd Street во время ремонта фасада. Работа. «Они были взволнованы тем, что [техническое обслуживание] подошло к концу», - сказала она. «Они знали, когда опускались леса. В этом не было ничего страшного ».
Еще одно преимущество взгляда за строительные леса, добавил г-н Шлейдер, заключается в том, что« в целом, здания, в которых уже есть работы, после завершения работ видят небольшой скачок в [стоимости]. завершено ».
« Итак, пока оно строится, вы все еще платите цену за здание со старым вестибюлем или старым фасадом, или чем бы то ни было », - сказал он. «И как только строительство закончено, цены начинают отражать стоимость новых удобств».
Он добавил одно предостережение: «Когда дело доходит до строительства, вам нужно вдвое увеличить время кто-либо представляет вам ».
И еще есть прием, который Ричард Гроссман из Halstead Property применил к своей собственной квартире с двумя спальнями в здании Brevoort East в Вест-Виллидж: просто отступив назад и сдавая квартиру - строительные леса и все такое - на продажу
Когда он выставил свое место на рынке два года назад, строительные леса перекрывали не только вид на Эмпайр-стейт-билдинг и Бруклин, но и доступ к его террасе.
«У меня был красивый угловой вид в двух направлениях, но если кто-то входил, то вместо того, чтобы быть встреченным этой светлой квартирой, это было что-то вроде темной квартиры с сеткой» за окнами, - вспоминал г-н Гроссман.
Тем не менее, он продолжил продажу, даже не потрудившись выровнять фотографии квартиры без строительных лесов по как потенциальные покупатели.
«Я думал, что квартира будет говорить сама за себя», - сказал он, добавив, что, учитывая жаркий рынок последних нескольких лет, он был уверен, что покупатели увидят не только строительные работы снаружи. / p>
И они сделали. По словам Гроссмана, квартира была продана за считанные дни второму человеку, который ее осмотрел.
Получил ли он свой полный запрос? Он сказал, что не помнит. Но, как он отметил, «мы остались довольны продажей».
Однако даже на этом рынке не каждая попытка увенчается успехом. Год назад Бет Беналлул из Коркорана располагалась на втором этаже здания по адресу 1760 Second Avenue, откуда открывался вид, закрытый строительными лесами. После того, как ее клиент какое-то время боролся, чтобы продать квартиру, ее клиент изменил курс и решил вместо этого арендовать его.
Несомненно, строительные леса не помогли, но, как сказала г-жа Беналлул, в данном случае виноват настоящий была другая строительная работа - подземка на Второй авеню зарывалась внизу.
комментариев