Когда меньше значит больше (намного больше): Brooklyn Brownstones идут в кондоминиум, но они не дешевы
Кухня с гостиной на заднем плане, первое место в Carroll Gardens, 117. (Стефано Укмар / TOWN)
«Этот особняк 1930-х годов, идеально расположенный на вневременной и тихой, обсаженной деревьями улице, предлагает своеобразное место, которое можно назвать своим домом», - ворковал листинг 117 First Place в Carroll Gardens. , который дебютировал в первую неделю января. Прилагаемые фотографии подчеркивают элегантную лестницу дома, его паркетные полы и воздушные потолки - все эти популярные отличительные черты Brownstone Brooklyn с соответствующей ценой. Одна деталь, однако, удивила бы покупателей даже несколько лет назад: листинг был выставлен только на двух верхних этажах.
Конечно, никто не ожидает, что на 2 миллиона долларов можно будет купить целый таунхаус в Кэрролле. Садов больше нет. Хотя в данном случае этого было недостаточно даже для обеспечения безопасности этих двух этажей - быстро завязалась тендерная война, и через несколько недель был заключен контракт на 2,17 миллиона долларов. Честно говоря, эти этажи выходят на одну из самых привлекательных улиц в одном из самых привлекательных районов района (и в одном из его самых привлекательных школьных районов). Они также включают в себя три спальни, 2,5 ванных комнаты и террасу на крыше - щедрый кусок, если не весь идеальный таунхаус, во всей его красоте с двумя спальнями, карманными дверями, формальной столовой, укромным уголком и трещинами. , это избыток пространства, который в значительной степени привлекает внимание таунхаусов в таком городе, где не хватает космоса, как Нью-Йорк.
117 First Place, где недавняя продажа кондоминиума превысила 2 миллиона долларов. (Стефано Укмар / ГОРОД)
Но с другой стороны, Бруклин больше не является просто внешним выходом для жителей Манхэттена, ищущих больше места, но и местом назначения сам по себе, и пространство во многих районах также достигло Манхэттена. нравятся премии и цены. Тем не менее, идиллия таунхауса сохраняет свой блеск - как подчеркивает сделка по 117 - независимо от того, действительно ли кто-то владеет всем зданием или нет.
«Есть много людей, которые хотят жить в коричневом камне, но они не могут себе этого позволить, или они не хотят заниматься всем этим », - объяснил Терри Найни из Town Residential, у которого было объявление о дуплексе 117 First, который отличался тем, что был одним из самых больших участков.
«Любая большая квартира в коричневом камне, как правило, продается по более высокой цене», - сказала г-жа Наини; В прошлом году она продала кондоминиум площадью 1900 квадратных футов в доме 277 President за 2,4 миллиона долларов. «Покупатели действительно просят дома из коричневого камня, а их не так уж и много».
Конечно, нынешняя мода на кооперирование и кондоминирование таунхаусов является лишь отголоском прежнего повального увлечения Манхэттен, который процветал во время бума недвижимости 80-х годов, продемонстрировал, что, несмотря на всю конкуренцию со стороны нового строительства, многие покупатели предпочитали квартиры в красивом коричневом камне безвкусной коробке. Многие до сих пор так и поступают: например, за просторный кооператив с двумя спальнями в таунхаусе по адресу 13 Gramercy Park South в настоящее время требуется 4,5 миллиона долларов, включая желанный ключ от парка. Хотя в Бруклине, где мало новостроек, а прочность таунхаусов наглядно демонстрируется, спрос на такие дома настолько велик, что они редко продаются по запросу, не говоря уже о том, что они ниже.
*** < / p>
Оживленная четырехполосная улица, ограниченная улицами с облицованными винилом домами рабочего класса, Бушвик-авеню не совсем та деревенская среда, которую люди представляют, когда слышат слова «Браунстоун Бруклин», но на ней есть таунхаусы. , а для тех, кто ищет эту неуловимую отметку в 1 миллион долларов, это во многих смыслах твердый конец мечты о бруклинском коричневом камне. В кварталах, которые еще предстоит облагородить, есть пристроенные рядные дома, но, как заметил брокер из Коркорана Марк Мартов, дома рабочего класса вряд ли будут поставляться с оголенным кирпичом и старомодными элементами мантии, указанными в его жилье по адресу 1090 Bushwick. не говоря уже о внутренних ставнях или потолочных медальонах.
1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
И хотя в 1090 отсутствуют эти и многие другие причудливые элементы викторианской эпохи, которые покупатели могут найти в нескольких кварталах к западу, например мозаичный пол из твердых пород дерева в таунхаусе на Хэнкок-стрит, который только что продал г-н Мартов, он отметил, что Bed-Stuy теперь приносит «серьезные деньги».
Итак, владелец 1090, O&B Properties, переоборудовал здание на два дуплекса площадью около 1000 квадратных футов, каждый со свежей механикой и изящными новыми кухнями, которые он намеревался продать как квартиры. Когда мы посетили его, после нескольких войн между торгами был заключен контракт на 1,07 миллиона долларов, при этом покупатель выбрал более традиционный способ аренды одной квартиры и проживания в другой.
«Bed-Stuy стал очень дорогим. и я думаю, что многие клиенты считают, что они упустили шанс, потому что не купили коричневый камень два года назад », - Бруклин.Разработчик Ави Таршиш сказал мне по телефону, поэтому, по его словам, он скупил десятки, прежде чем цены взлетели. «Это одна из причин, по которой я на данный момент владею 102 недвижимостью в Бед-Стаи, в том числе таунхаусом в Лексингтоне и Бедфорде, который переоборудован в кондоминиумы. «Каждый хочет владеть коричневым камнем».
Тем не менее, хотя коричневый камень остается Святым Граалем, некоторые покупатели отказываются поддерживать целый дом, особенно те, кто привык к удобствам полноценного дома. служебное здание на Манхэттене. Возможно, именно поэтому кондоминиумы «продаются намного быстрее, чем отдельные семьи», - сказал брокер Дугласа Эллимана Алекс Марони, который провел ряд таких сделок, в том числе 420 Franklin, четырехкомнатный таунхаус в Бед-Стюи, первый этаж которого , дуплекс с двумя спальнями продали прошлым летом за 859 000 долларов. (Дом в целом был продан за 545 000 долларов в 2012 году.)
Например, на 181 Park Place, листинг г-на Марони в Prospect Heights, где два из трех домов «были заключены контракты почти до того, как они вышел на рынок », - сказал он,« у него даже не было времени разместить фотографии ». Одна из единиц по контракту просит 2,75 миллиона долларов; когда в прошлом году все здание без ремонта было выставлено на торги за 2,99 миллиона долларов, никто не согласился.
В самом деле, идея взять на себя элегантную развалину в бедном районе не годится. что-то, что нравится манхэттенским трансплантантам так же, как когда-то. Им не нужен Парк-Слоуп 30 лет назад; они хотят сегодняшнего Park Slope, «сказочной сцены с цветущей сакурой и детьми, проезжающими на скутерах», как выразился один брокер.
***
Интерьер на Франклин-авеню, 420 в Бед-Стаи.
Когда Брук Саффорд, брокер в Коркоране, в прошлом году перечислила квартиру на втором этаже по адресу 76 MacDonough Street, к востоку от Томпкинс-авеню в Бед-Стаи, она посоветовала Владельцы просят 599 000 долларов, амбициозная цена за эту площадь, учитывая, что квартира была немного меньше 800 квадратных футов и имела только одну ванную комнату. Но после того, как он был продан за 625 000 долларов, или 810 долларов за квадратный фут, в ходе конкурентной войны, она была атакована звонками от разработчиков, заинтересованных в аналогичных преобразованиях.
Для разработчиков привлекательность преобразования таунхаусов очевидна, особенно в знаменитые районы, где трудно найти участки для нового строительства, а местные законы о зонировании в любом случае часто исключают возможность строительства дома выше таунхауса. («Покажи мне много места в Парк-Слоуп, где можно построить трехэтажное здание!» - потребовал один брокер, когда его спросили о нехватке квартир в этом районе. «Покажи мне это!»)
420 Франклин в постели -Stuy, где прошлым летом дуплекс на первом этаже был продан за 859 000 долларов.
Один брокер также отметил, что это также идеальные проекты для небольших застройщиков, которые требуют большей прибыли, чем доходность таунхаусов, но которые у них нет капитала, необходимого для нового строительства.
И хотя большая часть покупателей Манхэттена жаждет стеклянных высоток, по крайней мере, на данный момент таунхаусы в Бруклине считаются или даже более желательны, чем новые строительные. В конце концов, кто переезжает в Парк-Слоуп, чтобы жить на очаровательной Четвертой авеню?
«Если люди переезжают в Парк-Слоуп, они хотят жить в доме из коричневого камня на обсаженной деревьями улице», - сказал Джоди Крисс. соучредитель компании East River Properties, известной своими перестройками, в том числе 364 Union Street в Park Slope и предстоящая 432 Tenth Street.
«Я могу продать дом на пятом этаже. в Park Slope - это нечто большее, чем роскошное здание на Четвертой авеню, в котором есть тренажерный зал и швейцар », - сказал г-н Крисс. Он добавил, что низкие общие расходы также делают такие устройства привлекательными, учитывая, что они обычно составляют несколько сотен за базовые услуги по техническому обслуживанию, а не за несколько тысяч в жилых домах для швейцаров.
Г-н. Крисс сказал, что такие преобразования работают лучше всего для объектов недвижимости, которые вряд ли привлекут группу покупателей, готовых потратить 6 миллионов долларов или больше. «Когда есть люди, которые хотят потратить больше пяти семей вместе, это перестает иметь смысл».
Вот почему такие преобразования чаще всего отражаются на джентрификационных районах, снижаясь, когда цены на таунхаусы на одну семью начинают расти 7 миллионов долларов или 8 миллионов долларов, как в таких местах, как Бруклин-Хайтс и Коббл-Хилл. А именно: большинство кооперативов и кондоминиумов в таунхаусах на Манхэттене относятся к 1980-м и 1990-м годам, когда цены выросли достаточно высоко, чтобы стимулировать спрос, но до того, как они достигли такого высокого уровня, чтобы исключить разделение как разумную стратегию развития.
Будут ли цены в популярных районах продолжать расти такими быстрыми темпами, конечно, можно только догадываться, а с меньшими зданиями все может усложниться: получение финансирования может быть трудным в крошечных кондоминиумах и кооперативах, жМногие банки не решаются предоставлять ссуду на покупку недвижимости всего с несколькими квартирами. И один непослушный или трудный сосед мог помешать столь необходимому ремонту крыши или котла, не говоря уже о возможности по-настоящему ожесточенных споров по поводу декора прихожей, хорошо известных многим крупным членам правления кооператива.
364 Union Street, проект East River Properties в Кэрролл Гарденс, который удовлетворил местный спрос на квартиры с тремя спальнями.
Тем не менее, брокеры говорят, что спрос на такие квартиры, скорее всего, только возрастет, хотя цены могут не вырасти соответственно. Например, дуплекс на 117 Первом месте далеко не единственный, кто преодолевает отметку в 2 миллиона долларов; Только на этой неделе трехкомнатная квартира площадью 1555 квадратных футов на 147 Bergen Street в Boerum Hill продалась по цене 2,095 миллиона долларов, или 1347 за квадратный фут. Вероятно, он принесет это или больше, хотя брокеры говорят, что, когда цены вырастают выше линии в 2 миллиона долларов, пул становится намного более редким, особенно потому, что, за исключением застройщиков и ласт, большинство домов в Бруклине будут использоваться в качестве основных жилых домов, не pied-à-terre сверхбогатых.
«Большинство жителей Манхэттена начинают свой поиск со школ, но многие из них понимают, что цены на них не соответствуют тем районам, где они хотят покупать, даже если это доходит до двухкомнатных », - сказала брокер Compass Габриэле Севц. «И когда трехкомнатных квартир становится так мало, что они начинают доходить до 1,8 или 1,9 миллиона долларов, многие люди говорят:« Ну, если я трачу так много, мне нужен двор, я хочу иметь возможность готовить барбекю »».
Тем не менее, большая часть буколической привлекательности Бруклина в последние годы была приукрашена заимствованиями с этого многолюдного острова за рекой: чистые государственные школы и школы Барни, превосходный кофе и то, что невозможно достать. резервируйте рестораны, так что, возможно, его жители научатся приспосабливаться к жизни в квартире - возможно, самая заметная характеристика Манхэттена - также.
А для тех, кто этого не сделает? Они уже обращают внимание не только на эти прекрасные кварталы браминов, где преобладают 12-футовые потолки и красное дерево, но и на исторически сложившиеся анклавы рабочего класса, такие как Виндзорская терраса и Кенсингтон, где за 1,5 миллиона долларов все еще можно купить дом, хотя он может быть облицован деревом или кирпичом. или - ужас ужасов - винил.
комментариев